Bakının mərkəzində, xüsusilə Dənizkənarı bulvarın ətrafında mənzil qiymətləri bəzən daşınmaz əmlak bazarının real dəyərindən çox ünvanın yaratdığı prestij üzərindən formalaşır. Son illər bu ərazidə satışa çıxarılan bəzi mənzillərin qiyməti isə artıq milyonlarla manatla ölçülür.
Məsələn, Neftçilər prospektində, Dənizkənarı parkın yaxınlığında 9 mərtəbəli köhnə tikilinin 6-cı mərtəbəsində yerləşən, sahəsi 150 kvadratmetr olan 5 otaqlı mənzil 10 milyon manata satışa çıxarılıb.
10 milyon manat isə Bakıda, hətta şəhərin prestijli ərazilərində belə, kifayət qədər böyük daşınmaz əmlak imkanları yaradan məbləğdir. Bu pula şəhərin müxtəlif ərazilərində böyük və lüks təmirli villalar, geniş həyət evləri və daha böyük sahəyə malik daşınmaz əmlak almaq mümkündür. pizza
Bəs belə qiymətlər nə ilə əsaslandırılır? Mənzilin sadəcə bulvarın yanında yerləşməsi onun hər kvadratmetrini fantastik məbləğə çıxara bilərmi?
Mövzu ilə bağlı “Yeni Sabah”a danışan Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc bu qiymətin real bazar göstəricilərinə uyğun olmadığını bildirib:
“Birincisi, onu qeyd edim ki, mənzil hazırda daşınmaz əmlak növləri arasında investisiya cəlbediciliyi yüksək olan və ən likvid əmlak növlərindən biridir. Müasir dövrdə insanların daha çox komfort səviyyəsinə uyğun mənzillərdə yaşamağa üstünlük verməsi də mənzillərə olan tələbatı artırır. Daşınmaz əmlak növləri arasında ölkəmizdə ən çox satılan əmlakların mənzillər olduğunu deyə bilərik.
Real dəyər məsələsinə gəldikdə isə, bu, bazar tərəfindən müəyyən olunur. Bazarda müxtəlif təkliflər olur və həmin təkliflərə alıcıların münasibəti formalaşır. Əgər alıcılar müəyyən qiymətə mənzil alırlarsa, bu o deməkdir ki, həmin qiymət bazarın qəbul etdiyi real qiymətdir.
Razıyam ki, bəzən mənzillər tamamilə reallıqdan uzaq qiymətlərlə satışa çıxarılır. Bu, bəzi hallarda qiymətləndirici və ya rieltorun tövsiyəsi əsasında baş verir. Digər hallarda isə daşınmaz əmlak bazarı ilə bağlı kifayət qədər məlumatı olmayan ev sahibləri öz mənzillərini real bazar qiymətindən yüksək qiymətləndirirlər və əmlak saytlarında reallıqdan uzaq elanlar yerləşdirirlər”.
Ekspertin hesablamasına görə, sözügedən mənzilin real dəyəri ən yaxşı halda 1 milyon manat ətrafında ola bilər:
“Qeyd etdiyiniz 9 mərtəbəli köhnən tikilidə yerləşən, sahəsi 150 kvadratmetr olan mənzilin 10 milyon manata satışa çıxarılması tamamilə absurddur.
Təqribən hər kvadratmetri 66-67 min manata başa gələn belə bir mənzil Azərbaycan və Bakı şəhərinin, ümumiyyətlə, Abşeron yarımadasının daşınmaz əmlak bazarında mövcud deyil və ola da bilməz.
Hazırda ən yüksək qiymətlər kvadratmetr üzrə təxminən 10-11 min dollar aralığında “Port Baku” və “Crescent Residence”də yerləşən mənzillərdə müşahidə olunur. Bu ərazilər Nəsimi və Səbail rayonlarına düşür. Həmin qiymətlər belə manatla ifadədə 20 min manatı keçmir. Belə olan halda, köhnə tikilidə yerləşən bir mənzilin kvadratmetrinin 66 min manata qiymətləndirilməsi real deyil.
Yəqin ki, burada ya bir sıfır artıq qeyd olunub, yəni 10 milyon yox, 1 milyon manat nəzərdə tutulub, ya da bayaq qeyd etdiyim səbəblərdən mənzilin qiyməti süni şəkildə artırılıb və real bazar dəyərini əks etdirmir.
Həmin mənzilin ən yaxşı halda qiyməti 1 milyon manat ola bilər”.
V.Oruc qeyd edib ki, mənzilin bazar dəyəri analoji əmlaklarla müqayisə edilərək müəyyənləşdirilir. Ekspert kirayə gəlirini də hesablayıb:
“Qiymətləndirici, əsasən, satışların müqayisəsi və ya bazar metodu ilə qiyməti müəyyən edir. Bunun üçün bazarda analoji mənzillər seçilir və satışa çıxarılan mənzillə müqayisə olunur.
Əgər satışa çıxarılan mənzil müəyyən keyfiyyət göstəricilərinə görə analoji mənzillərdən üstündürsə, onun bazar dəyəri daha yüksək müəyyən edilir. Əksinə, digər göstəricilər baxımından geri qalırsa, daha aşağı qiymətə təklif olunur. Müqayisə yanaşması mənzilin real bazar qiymətinin müəyyənləşdirilməsinə imkan verir.
Eyni zamanda, ölkəmizdə daşınmaz əmlak bazarı, xüsusilə də mənzil seqmenti kifayət qədər dinamikdir. Ona görə əlavə yanaşmaların tətbiqinə hər zaman ehtiyac olmur. Lakin qiyməti yoxlamaq məqsədilə həmin mənzilin dəyərini gəlir yanaşması ilə də müəyyən edə bilərik.
150 kvadratmetrlik mənzilin 10 milyon manata təklif edildiyini nəzərə alsaq, həmin mənzil ən yaxşı halda ərazidə təxminən 3 min manata kirayə verilə bilər. Bu isə ildə 36 min manat gəlir deməkdir.
Kapitalizasiya hesablaması aparsaq, ərazinin prestijli olması, likvidliyi və digər amilləri nəzərə alaraq 4 faizlik kapitalizasiya dərəcəsi götürə bilərik. 36 min manatı 4 faizə böldükdə 900 min manat alınır.
Mənzil sahibi deyə bilər ki, mənim mənzilim daha prestijli ərazidə yerləşir və kapitalizasiya dərəcəsi daha aşağı götürülməlidir. Məsələn, 3 faizlə hesablasaq, 36 min manatı 3 faizə böldükdə 1 milyon 200 min manat əldə olunur.
Yəni qeyd etdiyimiz kimi, həmin mənzilin dəyəri həm müqayisə, həm də gəlir yanaşması ilə təxminən 1 milyon manat civarında müəyyənləşir”.
V.Oruc bildirib ki, bəzi alıcılar köhnə binaları gələcək söküntü və kompensasiya ümidi ilə alırlar, lakin bu tam yanlış yanaşmadır:
“10 milyon manata 150 kvadratmetrlik köhnə tikili mənzil almağın nə dərəcədə sərfəli olduğuna gəldikdə isə, ümumiyyətlə, köhnə tikili mənzillərin alınmasını tövsiyə etmirik. Çünki istismar müddəti artıq xeyli keçmiş binalarda mənzil nə qədər yüksək səviyyədə dizayn edilsə, təmir olunsa, müasir qurğu və avadanlıqlarla təchiz edilsə də, nəticə etibarilə bu, köhnə tikilidir.
Burada əsas məsələ binanın konstruksiyasıdır. Konstruksiyanın əsas elementləri öz dövrünün böyük hissəsini arxada qoyub və binanın istismar müddətinin əhəmiyyətli hissəsi artıq sərf olunub. Bu baxımdan, mənzil almaq istəyən şəxslər üçün yeni tikilidən mənzil almaq daha məqsədəuyğundur və investisiya baxımından da daha əlverişli ola bilər.
Düzdür, şəhərin mərkəzində köhnə tikililərdə yerləşən mənzillər də hazırda yüksək qiymətlərlə təklif olunur. Çünki həmin binaları alan şəxslər düşünürlər ki, gələcəkdə bina sökülərsə, bunun müqabilində böyük məbləğdə kompensasiya əldə edəcəklər.
Amma mən sizi əmin edirəm ki, həmin 9 mərtəbəli binadakı mənzil sökülərsə, ona görə ödəniləcək kompensasiya 1 milyon manatdan çox olmayacaq, əksinə, 1 milyondan qat-qat aşağı məbləğdə olacaq.
Bu baxımdan, mənzil sahibinin mülkiyyət hüquqlarına hörmətlə yanaşmaqla və əmlakını bazara çıxaran şəxsin mövqeyini nəzərə almaqla deyə bilərəm ki, belə bir mənzili nə köhnə tikili kimi almaq, nə onu investisiya məqsədilə əldə etmək, nə də binanın gələcəkdə söküləcəyini və yüksək kompensasiya veriləcəyini gözləmək məqsədəuyğundur.
Ona görə düşünürəm ki, bu təklif ya səhvdir, ya yanlış qiymətləndirilib, ya da reallığı əks etdirmir”.
Əsmətxanım Rzazadə
Telegram kanalımız
